Un gigantesco fondo inmobiliario dirigido por la firma del inversionista multimillonario Barry Sternlicht está limitando la cantidad de dinero que los inversionistas pueden canjear, en un esfuerzo por defenderse de una potencial crisis de liquidez a medida que las altas tasas de interés afectan al mercado de propiedades comerciales como los edificios residenciales.
Starwood Real Estate Income Trust, que gestiona alrededor de 10.000 millones de dólares y es uno de los fideicomisos de inversión inmobiliaria más grandes que existen, dijo el jueves que recomprará sólo el 1% del valor de los activos del fondo cada trimestre, frente al 5% anterior.
Starwood dijo que decidió ajustar el límite porque enfrentaba más retiros de los que podía cubrir con el efectivo disponible y que era una mejor opción que recaudar dinero vendiendo propiedades con descuento. El valor de los bienes raíces comerciales ha caído, afectado tanto por el menor empleo debido a la pandemia de coronavirus como por las altas tasas de interés que hacen que los bienes raíces sean menos asequibles.
En una carta a los accionistas, Sternlicht, que dirige Starwood Capital Group, y Sean Harris, director ejecutivo de Starwood REIT, dijeron: «No podemos recomendar ser un vendedor agresivo de bienes raíces hoy en día, dado lo que creemos que es una tendencia casi bajista con volúmenes de transacciones limitados y nuestra creencia de que los mercados inmobiliarios mejorarán.
Cualquier barrera de este tipo tiende a asustar a los inversores.
«Esto tendrá un efecto negativo en la recaudación de fondos», dijo Kevin Gannon, director gerente del banco de inversión Robert A. Stanger & Company, que sigue el mercado de REIT. «Creo que le dará a la gente más pausa». Añadió que “nadie predijo que los reembolsos seguirían siendo tan cuantiosos durante tanto tiempo”.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria compran y poseen propiedades comerciales o industriales y generan dividendos para los inversores. Por lo general, se trata de entidades que cotizan en bolsa. Pero el REIT de Starwood y el creado por el gigante del capital privado Blackstone son de propiedad privada y, en cambio, vendidos por asesores financieros, principalmente a inversores individuales. Es normal cierta rotación en la industria, ya que los inversores toman decisiones sobre qué comprar y qué vender.
Los problemas comienzan cuando un REIT no tiene suficiente efectivo (o teme no tenerlo) para pagar a los inversores, generalmente porque la tasa de retiros es mayor que la cantidad de dinero que ingresa. En los últimos meses, los inversores han estado buscando reembolsos para poder invertir dinero en otros activos que tienden a tener un mejor rendimiento en entornos de altas tasas de interés.
Los fondos de capital privado y otras importantes empresas inmobiliarias han recaudado decenas de miles de millones de dólares de inversores individuales para invertir en bienes raíces. Pero desde que la Reserva Federal comenzó su campaña para subir las tasas hace dos años, este mercado que alguna vez estuvo en auge ha estado en problemas.
El aumento de las tasas de interés daña el mercado inmobiliario porque genera tasas hipotecarias más altas y costos mensuales más altos de propiedad. Además, como cada vez menos empleados van a la oficina desde la pandemia, las empresas que alquilan espacios de oficina han recortado sus gastos, lo que dificulta los flujos de efectivo utilizados para pagar los préstamos. Algunos propietarios de edificios han devuelto propiedades a los prestamistas, mientras que otros se han visto obligados a vender edificios con grandes descuentos.
Starwood también dijo a los inversores que reduciría los gastos de gestión.
Starwood no es el único REIT que enfrenta desafíos. Blackstone, cuyo REIT, conocido como BREIT, gestiona casi 60.000 millones de dólares, también enfrentó un alto nivel de solicitudes de retiro a finales de 2022.
Para darse un respiro, Blackstone llegó a un acuerdo con el brazo de inversiones de la Universidad de California, UC Investments, para darle a BREIT más liquidez a su disposición. Hasta enero de 2023, UC Investments ha invertido aproximadamente $4.5 mil millones. Desde entonces, los reembolsos han disminuido y en los últimos tres meses, dijo Blackstone, ha podido rescatar completamente a los inversores.
El jueves, Blackstone intentó disipar los temores de sus inversores. Les dijo a los accionistas de BREIT que no tenía intención de cambiar sus términos, en una nota titulada: «Negocios como siempre para BREIT».
