Las ciudades enfrentan recortes a medida que los precios de los bienes raíces comerciales se desploman

En San Francisco, un rascacielos de 20 pisos que se vendió hace una década por 146 millones de dólares se puso a la venta por sólo 80 millones de dólares en diciembre.

En Chicago, un edificio de oficinas de 200.000 pies cuadrados en el corredor Clybourn de la ciudad, que se vendió en 2004 por casi 90 millones de dólares, fue comprado el mes pasado por 20 millones de dólares, una rebaja del 78 por ciento.

Y en Washington, un edificio de 12 pisos que combina oficinas y espacios comerciales a tres cuadras de la Casa Blanca que se vendió por 100 millones de dólares en 2018 se vendió recientemente por solo 36 millones de dólares.

Estos grandes descuentos se han vuelto normales para los espacios de oficinas en todo Estados Unidos a medida que persisten las tendencias pandémicas de trabajo híbrido y remoto, vaciando los centros urbanos que alguna vez estuvieron llenos de trabajadores. Pero las pérdidas no sólo afectan a los inversores en bienes raíces comerciales. Las ciudades también están empezando a soportar la peor parte, ya que los presupuestos municipales que dependen de impuestos asociados con propiedades comerciales valiosas ahora enfrentan déficits y contemplan recortes a medida que las evaluaciones más bajas del valor de las propiedades reducen los impuestos.

“Se están vendiendo con grandes descuentos”, dijo Aaron Peskin, presidente de la Junta de Supervisores de San Francisco, sobre los edificios de oficinas de su ciudad. «Si ustedes fueran las personas que compraran en lo más alto del mercado, se estarían quedando sin dinero».

Peskin dijo que el presupuesto de $14 mil millones de dólares de San Francisco enfrenta la perspectiva de un déficit de $1 mil millones de dólares en los próximos años, en parte debido a la pérdida de ingresos por impuestos a la propiedad comercial.

“A corto plazo, eso significa menos dinero en las arcas de la ciudad y un centro de la ciudad menos sólido”, afirmó.

Desde la pandemia, las ciudades de todo el país se han beneficiado de una recuperación económica y de una inyección de miles de millones de dólares en ayuda federal entregada a través del Plan de Rescate Estadounidense de 2021. Eso ha dejado a los municipios tan llenos de efectivo que están dando aumentos a los trabajadores de la ciudad. la renovación de las canchas locales de baloncesto y tenis y la mejora de los sistemas de alcantarillado.

Pero ahora los presupuestos están empezando a ajustarse.

Un informe fiscal publicado el año pasado por la Liga Nacional de Ciudades encontró que el optimismo entre los funcionarios de finanzas municipales ha comenzado a decaer en medio de preocupaciones sobre una disminución en las ventas y una reducción en los impuestos a la propiedad coincidiendo con el vencimiento de los fondos federales.

Los recortes podrían conducir a lo que Arpit Gupta, profesor de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York, describió como un «círculo vicioso urbano» en todo Estados Unidos.

En un artículo de investigación actualizado a finales del año pasado, Gupta y sus colegas estimaron que el mercado de oficinas nacionales perdió 664.100 millones de dólares en valor entre 2019 y 2022. Para llenar los agujeros presupuestarios creados por la pérdida de ingresos fiscales, especularon que las ciudades podrían recortar servicios o aumentar otros tipos de impuestos. Pero eso tendría sus propias desventajas, incluyendo empujar a las empresas y a los residentes a irse, exacerbando el problema al erosionar aún más la base impositiva.

Gupta comparó la dinámica con el enigma que experimentaron las ciudades del Rust Belt en las décadas de 1960 y 1970, cuando los fabricantes cerraron y los gobiernos locales lucharon por equilibrar sus presupuestos.

«Algunas ciudades que han intentado aumentar los impuestos y recortar los servicios públicos han descubierto que estas respuestas han acelerado el proceso de fuga de la ciudad», dijo. “En cierto modo empeoró”.

La presión sobre la industria de bienes raíces comerciales ha sido evidente desde que la pandemia aceleró la tendencia del trabajo remoto. Eso se ha complicado por las altas tasas de interés, que han encarecido el refinanciamiento, y el estrés en el sector bancario, que tiene alrededor de 3 billones de dólares en deuda inmobiliaria comercial pendiente.

La situación recuerda la agitación que experimentó la industria de bienes raíces comerciales durante la crisis financiera de 2008, cuando el crédito se agotó. Esta vez, sin embargo, los cambios en cómo y dónde trabaja la gente sugieren que podría estar llegando al mercado un cambio estructural más profundo, al menos hasta que bajen las tasas de interés.

Glen Seidlitz, propietario y fundador de la consultora de bienes raíces comerciales Six23, con sede en Washington, dijo que muchos propietarios e inversores están buscando reestructurar sus préstamos y, en algunos casos, buscando nuevo capital. Pero en la mayoría de los casos, debido a la reducción del empleo y los mayores costos financieros, el sector está en declive.

«Parece que los prestamistas realmente reconocen el problema fundamental, que es que si las tasas de interés se mantienen altas, significa que habrá menos capital para comprar propiedades y si hay menos compradores para comprar propiedades, obviamente los precios reflejarán una menor demanda», dijo Seidlitz. «Y así, hasta que haya estabilidad, se producirá esta espiral en función de ella».

La ansiedad por los bienes raíces comerciales aumentó el mes pasado cuando el New York Community Bank reveló pérdidas inesperadas en préstamos inmobiliarios vinculados a oficinas y condominios, lo que hizo caer sus acciones. En una audiencia en el Congreso en febrero, la secretaria del Tesoro, Janet L. Yellen, reconoció que la industria podría plantear riesgos financieros y dijo que los reguladores estaban atentos a señales de problemas.

Los riesgos para los municipios dependen de cuánto depende su base impositiva de los ingresos procedentes de bienes raíces comerciales.

Un informe de Moody’s Investors Service del pasado mes de octubre decía que las calificaciones crediticias de Atlanta y Boston estaban entre las más vulnerables a las oscilaciones de los precios de los bienes raíces comerciales, pero que la agitación en el sector amenazaría a las grandes ciudades en los años venideros.

«El cambio hacia más trabajo fuera de la oficina, agravado por la tendencia preexistente de un aumento de las compras en línea, ha alejado una cantidad significativa del gasto de los distritos comerciales», dijeron los analistas de Moody’s en el informe.

Thomas Brosy, investigador asociado del Centro de Política Fiscal del Instituto Urbano, señaló que la disminución de las evaluaciones tiende a ser un «indicador rezagado», ya que los nuevos arrendamientos obtienen alquileres más bajos y los propietarios apelan las evaluaciones fiscales cuando otros edificios se venden a precios bajos. Sugirió que dentro de los próximos tres años las ciudades tendrán que tomar decisiones difíciles sobre recortes de gastos y aumentos de impuestos.

«Va a empezar a ser doloroso», dijo.

Los grandes centros metropolitanos ya se están preparando para lo peor.

San Francisco, que está viendo un aumento en las apelaciones fiscales para edificios comerciales, ha tenido que posponer el mantenimiento de las instalaciones de la ciudad para ahorrar dinero. Peskin, que está considerando postularse para alcalde de San Francisco, dijo que ha impulsado políticas que alientan la conversión de espacios de oficinas vacíos en el centro de la ciudad en condominios.

El verano pasado, el contralor de la ciudad de Nueva York esbozó un escenario “apocalíptico”, en el que los valores de las oficinas de la ciudad estarían un 40% por debajo de los picos prepandémicos. Esto se traduciría en un déficit presupuestario de alrededor de 322 millones de dólares en 2025 y 1.100 millones de dólares en 2027.

En Washington, donde la tasa de desocupación superó el 20% a finales de 2023, la situación fiscal también es terrible. En algunos de los principales edificios de oficinas de la capital hay carteles que anuncian ofertas de alquiler, mientras que los espacios comerciales del centro están vacíos.

El propietario de los Washington Wizards y Washington Capitals está buscando desalojar el Capital One Arena de la ciudad y trasladar los equipos a Virginia, lo que podría dar otro golpe a un centro de la ciudad que ya lucha con el cierre de restaurantes y tiendas minoristas. El grupo empresarial DowntownDC Business Improvement District estima que el estadio ayuda a generar $341 millones en gastos anuales.

El director de finanzas de la ciudad, Glen Lee, predijo el año pasado que Washington enfrentaría un déficit presupuestario de 464 millones de dólares entre 2024 y 2026 y atribuyó gran parte de esa brecha a la disminución de los ingresos por impuestos a la propiedad comercial. En una actualización del mes pasado, Lee advirtió que la salud de la industria se estaba deteriorando más de lo esperado y que los cambios en la demanda de espacio para oficinas podrían tener consecuencias duraderas para Washington.

“A medida que más personas trabajan desde casa, es probable que los sectores inmobiliario y de transporte del distrito experimenten cambios significativos”, dijo Lee en una carta al alcalde y al presidente del Concejo Municipal sobre las finanzas de la capital. «Con menos viajeros, puede haber menos demanda de transporte público y espacio para oficinas, lo que podría resultar en precios inmobiliarios más bajos».

Añadió: “En general, la pandemia y el cambio al trabajo remoto probablemente tendrán consecuencias económicas de gran alcance para el distrito”.